店舗を賃貸する際に、
サブリースで借りる
という方法はどうなのか？を知りたい。
こんなテーマに関する記事です。
サブリースの物件とは、いわゆる「転貸」という形式となり、契約時には、注意点があります。
店舗を構えて、ビジネスを始める際に、通常は、
賃貸で、店舗を借りる
ということになります。
その際に、一般的には、
物件のオーナーと、賃貸借契約と取り交わす
という形式になります。
サブリースの意味合いとしては、いわゆる、
転貸
ということになります。
例えば、居抜き物件の場合などで、サブリースのケースがあります。
サブリース物件の場合は、いくつかの注意点がありますので、サブリースのしくみとあわせて、下記に順に記載します。
サブリースとは、
一般的な賃貸の場合は、
・物件のオーナー（貸す人）
・物件を借りる人
の2者間の契約（賃貸借契約）となります。
※契約の際には、「不動産会社」が仲介をして、書類の作成も行います。
それに対して、「サブリース」の場合、
・物件のオーナー（貸す人）
・サブリース業者
・物件を借りる人
の3者が関わってきます。
つまり、
A；サブリース業者が、物件のオーナー（貸す人）から物件と借り受ける契約
を取り交わし、その上で、
B；サブリース業者が、店舗を借りる人に、転貸する
という形態になります。
Aの契約を、
マスター契約（特定賃貸借契約）
Bの契約を、
サブリース契約（転貸契約）
と言います。
サブリースで店舗を借りる場合は、物件を借りる人は、
サブリース業者とサブリース契約（転貸契約）を取り交わす
ということになります。
イメージとしては、
親ガメ（マスター契約）
と
子ガメ（サブリース契約）
に関係とも言えます。
https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_policy/caution/caution_011/assets/consumer_policy_cms102_201127_03.pdf
【参考】消費者庁のサブリースに関するページ
サブリース契約における注意点
サブリース契約の物件は、「店舗」の他、アパート物件などの「賃貸住宅」での収益物件のケースがあります。
ちなみに、こういった収益物件でのサブリースでは、
トラブル事例
が少なからずあり、状況を踏まえて、
サブリース新法と呼ばれる法律
が、2020年12月15日から施行されています。
ですので、店舗におけるサブリースを含めた、収益物件での、
サブリースにおける注意点
については、共通の問題として認識しておくと良いと言えます。
このサブリースにおける問題点に関しては、
サブリース業者と物件オーナー間のトラブル
と、
サブリース業者と物件の借り手との間でのトラブル
のケースがあります。
下記に順に説明します。
サブリースにおけるトラブルとは？
上記にも記載したように、サブリースにおけるトラブルとしては、
サブリース業者と物件オーナー間のトラブル
と、
サブリース業者と物件の借り手との間でのトラブル
の２つのケースがあります。
サブリース業者と物件オーナー間のトラブル
サブリース業者とオーナーとのトラブルに関しては、物件の借り手には、直接関係の無い事項とも言えますが、サブリース自体のしくみをより理解する上でも、把握しておかれたほうがよいと言えます。
また、トラブルの結果、マスター契約（特定賃貸借契約）が終了した際に、借り手側の、
サブリース契約（転貸契約）
にも影響がでてきます。
その際のリスクを回避する為には、下記の２つの方法があります。
マスター契約（特定賃貸借契約）が終了した際に、
「物件を借りる人」の地位の承継に関する規定があるかどうか
を確認する。確認する書面は、
「マスター契約」と、「サブリース契約」の両方の書面です。
もしくは、
新たに、マスター契約（特定賃貸借契約）が終了した際の対応がどうなるかについて、
3者間で、書面の取り交わしを行っておく
という方法で対処する。
オーナーに不利な契約内容が含まれている場合がある
サブリース業者が、物件オーナーと取り交わす、
マスター契約（特定賃貸借契約）
には、物件オーナーに不利な内容が含まれている場合、そのことが、トラブルにつながってしまいます。
契約自体は、その物件を、サブリース業者が、
一定の期間、借り上げる
という内容になります。
通常は、空室の場合でも、オーナーに賃料が入りますので、その点では、オーナー側にメリットがあります。
ただし、サブリース業者側も、空室リスクがありますので、賃料に関しては、低めの金額にはなります。
それでも、物件オーナーは、空室で、賃料収入があるという安心感を選択するということになります。
ただ、賃料に関しては、将来的、変動する場合があり、その際、
サブリース業者の一方的な判断で金額が変更されてしまう
というケースがあり、そのことがトラブルに発展してしまうということになります。
例えば、近隣の賃料相場が下がっているような場合、賃料を下げざるをえない場合もあります。
そういった事情は、十分理解できるものですが、問題は、
マスター契約（特定賃貸借契約）の取り交わし時
に、しっかりとした契約がされていない場合に、トラブルになってしまいます。
※アパート物件系のサブリースの場合、背景として、サブリースの契約の前段階として、
投資用アパートを建築する
という営業が優先になり、一括借り上げで安定収益が見込めるという説明が、トラブルの原因にもなっています。
サブリース物件の場合、
サブリース業者と物件オーナー間
の状況よっては、物件の借り手側にも、影響がでる可能性があります。
ですので、上記にも記載したように、物件オーナーとサブリース業者との契約が終了したり、契約内容が変更になった場合でも、
借主の契約条件が引き継がれる
ように、3者間で、書面での取り交わしを行うことで、リスク回避ができます。
サブリース業者と物件の借り手との間でのトラブル
サブリース業者と物件の借り手との間でのトラブルに関しては、大きく分けて、
サブリース業者の信頼性における問題
と、
具体的な契約上の問題
に分けることができます。
サブリース業者の信頼性における問題
サブリース業者は、いわゆる、
不動産会社
となります。
不動産会社の場合、正直、
信頼できる会社とそうでない会社の差
が、かなり大きいです。
ですので、特に、サブリースの場合、その会社が、
信頼できそうな会社かどうか
を判断する必要があります。
いい加減な会社の場合、
物件オーナーとの関係性がよくなかったり、
あるいは、極端なお話しにはなりますが、
マスター契約（特定賃貸借契約）をしっかりと取り交わしていない場合
もあります。
悪質な場合は、物件オーナーとのマスター契約（特定賃貸借契約）を取り交わしていないにも関わらず、物件の募集をかけているケースもあります。
つまり、物件を借りる人を見つけてから、物件オーナーとのマスター契約（特定賃貸借契約）を取り交わそうとするようば場合です。
ですので、その物件の条件面もさることながら、
信頼できそうな会社かどうかを判断する
ことが重要になってきます。
具体的な契約上の問題
これは、通常の賃貸借契約と同じにはなりますが、
契約上の条件
に関して、借りる側に不利な条項がないか、しっかりとチェックしましょう。
店舗物件をサブリースで借りる際、特に、飲食店系の物件の場合は、
居抜き物件
の割合が多いと言えます。
この場合、
居抜きの状態での造作を売買する内容
の契約を取り交わします。
いわゆる、「造作売買契約」と呼ばれるものです。
その際に、
「造作売買契約」の対象
や、
条件の妥当性
について、しっかりとチェックしておきましょう。
また、もうひとつ重要な事項として、
現状回復義務
に関することがあります。
これは、退去時には、通常、借主は、
物件を現状回復する義務
が発生しますが、居抜き物件の場合、どのような記載になっているかと必ずチェックしましょう。
場合によっては、退去の際に、
スケルトン（内装等を全て撤去した状態）
にする必要がある場合は、その費用もそれなりの金額になります。
契約の際に、しっかりと確認しないと、退去の際に、トラブルになってしまう可能性があります。
まとめ
サブリース物件の場合は、
その契約条件
に加えて、
サブリース業者が、信頼できそうな会社かどうか
もチェックして、契約を進める必要があります。
条件にあった物件がなかなか見つからない場合、早く、物件の決めたいという状況の場合もあるかもしれませんが、
物件の契約は、長期にわたって賃料というコストが発生するもの
であり、また、
契約中あるいは、退去時
にも、トラブルや調整が必要な事項がいろいろ発生する可能性もありますので、その物件を管理する会社の信頼性が非常に重要になってきます。
ですので、あわてて契約せずに、しっかりと検討して判断されることをお勧めします。
【参考】消費者庁のページ
下記は、消費者庁のサブリースに関する注意喚起のページです。
内容的は、サブリース形式の住居に関するものですが、店舗におけるサブリースにおいても、共通して注意すべき点があります。
以上、店舗のサブリースに関する説明でした。
